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      增值税税率调整——房地产开发企业应对之策
      2019年05月08日

      随着财政部税务总局海关总署公告2019年第39号、国家税务总局公告2019年第15号、国家税务总局公告2019年第14号、税总办发〔2019〕34号、税总函〔2019〕81号等一系列政策的颁布,新一轮增值税改革自今年4月1日起正式拉开帷幕。

      至今,本次增值税改革运行已近一个月,我们发现很多地产企业的客户在增值税处理上还存在相应的问题。本次深化增值税改革的政策影响主要体现在税率调整对房地产企业进、销项的影响。为协助房地产企业应对深化增值税改革背景下的政策变化,我们整理了以下政策及操作要点供房地产企业参考。

      根据39号公告的规定,增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物,原适用16%税率的,税率调整为13%;原适用10%税率的,税率调整为9%。因此,根据房地产企业的成本费用支出特征以及收入类型,本次改革将对房地产企业的进项与销项两端同时产生影响,房地产企业需要充分考虑本次改革将对自身产生的深远影响,提前做好相关规划和应对措施。税率调整的具体影响体现为以下几点:

      1.采购或销售行为纳税义务发生时间的判断;

      2.未执行完毕合同的金额调整;

      3.过渡期内发票的合规性审核。

      需要明确的是,税率调整的总体应对原则为按照增值税的纳税义务发生时间适用调整前后的税率,即2019年4月1日前发生纳税义务的,应按照原税率开具发票;2019年4月1日后发生纳税义务的,应按照调整后的税率开具发票。如果合同本身按照不含税价与税金单独明确的方式进行签订,则只需按照不含税价对税金进行相应的调整;如果合同本身按照含税总价进行签订,则可能涉及到价格的谈判与调整。

      01 进项端

      房地产企业主要成本费用支出项目的税率变化情况如下:

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      (一)材料采购中的注意事项

      根据《增值税暂行条例》及实施细则对增值税纳税义务发生时间的规定,材料采购业务中,不同的货物销售方式对应不同的纳税义务发生时间:

      ①采取直接收款方式销售货物,不论货物是否发出,均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天。

      ②采取托收承付和委托银行收款方式销售货物,为发出货物并办妥托收手续的当天。

      ③采取赊销和分期收款方式销售货物,为书面合同约定的收款日期的当天,无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的,为货物发出的当天。

      ④采取预收货款方式销售货物,为货物发出的当天,但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物,为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。

      ⑤委托其他纳税人代销货物,为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的,为发出代销货物满180天的当天。

      对于房地产企业而言,首先必须要明确材料采购合同究竟属于哪种销售方式,或者界定为哪种销售方式对企业是有利的:

      1.直接收款模式

      如果我们对于材料的采购合同界定为直接收款销售模式,不管材料是4月1日前发货的,还是4月1日后发货的,此时就是按付款日期来界定增值税纳税义务发生时间。则对于界定为采用“直接收款销售模式”的材料采购合同,直接按付款日期来确定开票税率。付款日期在4月1日前的,不管材料是否收到,均应该开16%的发票。而付款日期在4月1日之后的,不管材料是4月1日之前收到还是之后收到的,都应该开具13%的增值税发票。这种做法也完全符合国家税务总局2011年40号公告规定:“纳税人生产经营活动中采取直接收款方式销售货物,已将货物移送对方并暂估销售收入入账,但既未取得销售款或取得索取销售款凭据也未开具销售发票的,其增值税纳税义务发生时间为取得销售款或取得索取销售款凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。”

      2.托收承付模式

      如果我们对于材料的采购合同界定为是托收承付销售模式,则发出货物并办妥托收手续的当天作为增值税纳税义务发生时间。此时,如果销售方在4月1日前已经发货且房地产公司4月1日前已经付款,双方已经办妥托收手续,则只能开16%的发票。而如果发出货物并办理托收承付手续是在4月1日之后,则应该开具13%的增值税发票。

      3.预收款模式

      如果材料的销售是采用预收款方式销售模式,则按照货物发出日期界定。货物发出日期是在4月1日之前的,开16%的增值税发票,货物发出日期是在4月1日之后的,应该开具13%的增值税发票。

      (二)建筑安装中的注意事项

      根据《增值税暂行条例》的规定,发生应税销售行为,为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。对于建筑服务的增值税纳税义务发生时间,原《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号)文件规定:“纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”但《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税[2017]58号)将该条款修订,即提供建筑服务不再按照预收款确认纳税义务发生,因此,建筑服务的增值税纳税义务发生时间应从合同约定、收取款项、开具发票三个方面来判断。在2019年4月1日的时间节点上,不同情形下应当做如下税务处理:

      1.合同已执行完毕,暂未开具发票

      合同已执行完毕即指工程已经完工,且合同约定的付款日期在4月1日前或者按照工程形象进度已达到付款节点,此时施工单位的增值税纳税义务已经发生,4月1日后,应当按照原税率10%向房地产企业开具发票。

      2.合同部分履行完毕

      (1)已达到付款节点的部分

      部分工程进度款在4月1日前已达到付款节点,即合同约定该部分进度款付款日期在4月1日前,或合同未明确约定付款日期,但按照工程形象进度该部分已达到付款节点,此时该部分的增值税纳税义务已经发生,4月1日后,该部分工程款应按照原税率10%向房地产企业开具发票。

      (2)未达到付款节点的部分

      对于合同约定在4月1日之后支付,或按照工程形象进度尚未达到付款节点的工程款,此部分的增值税纳税义务尚未发生,后期达到付款节点时,施工单位应按照调整后的税率9%向房地产企业开具发票。由于增值税是价外税,此时房地产企业可综合考虑各方情况,向施工单位提出调整合同价款的诉求,并通过双方谈判确定最终的价格调整情况。

      3.合同已签订,尚未开工

      对于已签订但尚未开工的建筑安装合同,由于增值税纳税义务尚未发生,后期达到付款节点时,施工单位应按照调整后的税率9%向房地产企业开具发票。此时房地产企业可综合考虑各方情况,向施工单位提出调整合同价款的诉求。

      特别提醒:由于本次增值税改革中,建筑企业销项税税率由10%降至9%,而进项税中材料采购、施工机具等税率由16%降至13%,因此可能出现税负下降不明显甚至不降反升的情况,因此,施工企业对于销项税中降低的1%税率能否做出让利,需要双方根据实际情况进行沟通确认。

      02 销项端

      房地产企业收入项目的税率变化情况如下:

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      由于房地产企业的主要收入为销售不动产收入,因此税率调整对房地产企业销项端的影响主要体现在销售不动产税率下调以及发票开具上。

      (一)取得预售收入预缴增值税的规定

      根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

      因此,不论何时发生纳税义务,房地产企业销售不动产取得预售收入,均应按照3%的预征率预缴增值税。

      (二)纳税义务发生时间及适用税率的判断

      根据《增值税暂行条例》的规定,发生应税销售行为,为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。

      因此,房地产企业应当以合同约定的交房日期或实际交房日期确认增值税纳税义务,若纳税义务发生在4月1日之前,则应按照10%的税率缴纳增值税并开具发票;若纳税义务发生在4月1日之后,则应按照9%的税率缴纳增值税并开具发票。

      (三)4月1日后税率变化对合同价格的影响

      由于房地产企业与购房者签订的购房合同均按照含税总价的方式进行约定,我们认为税率的调整不应当影响合同约定的总价,即对于2019年4月1日后交房的情况而言,购房者仍应当向房地产企业支付原合同约定的含税总价,房地产企业向购房者开具税率为9%的增值税发票,价税合计金额不变。

      结合已有的司法判决案例,部分法院对之前购房者起诉房地产企业降低合同总价的诉求未予支持,判令合同仍按原合同总价执行。参考《林凤与苏州旭高房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书(2018)苏0505民初3520号》,法院认为,开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一,开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非,但原被告已经通过合同第四条作出固定房屋总价款的意思表示,且补充条款第23条第5项的约定并不具有降税即降价的意思表示,故在没有降税降价明确约定的情形下,被告是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响;换句话说,如果增值税税率并非下降而是上调,对房屋总价款亦无影响。

      因此,我们认为,增值税税率的下调不应影响房屋销售合同的总价,房地产企业也应当关注自身客户的意见及当地类似案例,对可能产生的风险予以应对。

      作者:中汇税务集团合伙人/全国技术总监 赵国庆

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