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      地产企业融资安排中的税收风险——起源及防范之道
      2019年05月17日

      对于房地产公司而言,融资成本和税收成本是当下地产公司关注的核心问题。这个从地产企业的招聘人员需求和岗位薪酬就可以看出来。近年来,很多地产公司都意识到税收成本管控和税收筹划的重要性,房地产税务总监的招聘需求大大增加,薪酬很多都在百万以上。为什么,很重要问题就是在当下土地成本高昂,拿地方式多样的情况下,地产公司不进行税收成本的控制和税收筹划,很多项目的利润都被税收侵蚀了。因此,房地产企业税务总监一般有两大目标工作任务:

      1.税收合规性风险管控

      这个贯穿于地产开发的全流程,有些地产企业后期就发现,很多冤枉税就是因为票据的不合规、不规范、甚至交易合同的不规范导致的,这些风险完全是可以在开发过程中及时把控的。

      2.税收筹划安排

      在日常风险控制之外,这个是很多地产企业更为关心的。从税收筹划来看,地产企业的税收筹划其实主要围绕土地增值税这个核心税种展开,而在增值税和企业所得税上更多的可能是日常风险的管理。

      随着部分地产企业从百亿俱乐部进入千亿俱乐部,老板就会发现,税收风险的控制和筹划对房地产企业重要性越来越高,如何建立一套规范性制度和激励机制实现对地产企业税收风险的有效把控,如何建立一套合适的激励机制把税收筹划真正落地,使员工和公司都受益,不同风格的公司都有不同的制度性安排。

      相对于上面这些问题,其实更多可能涉及的就是在整个大财务部下,税务和财务的配合问题。同时,税收筹划特别是针对土地增值税的税收筹划,地区政策和执行差异性非常大,更多是非标的,有赖于通过激励制度去激发个体的积极性去推动。

      而对于地产企业融资安排中的税收问题,特别是对一些民营地产公司而言,在规模扩张中,更多的采用非标融资安排,如何规划和防范融资构架中的税收风险则往往容易被忽视。但是,这个问题在当下正在被越来越多地产企业意识到,具体有以下几个方面的影响因素:

      01

      2018年资管增值税新规的实施,很多地产非标融资构架从原来的完全不涉税,到涉及到增值税问题。新增的增值税及其附加实际就构成了地产企业非标融资的成本;如何规划合理的融资构架,避免重复征税问题,实际就是合理控制融资的成本;

      02

      2018年企业所得税税前扣除凭证管理办法颁布,刘宝柱副司长明确提出企业利息支出必须取得发票才能税前扣除,这就意味着,地产企业利息支出凭利息单扣除已成历史。不同的融资安排,能否取得发票,以及在资管新规下取得的发票能否按照金融机构贷款利息土地增值税税前扣除,直接影响的也是融资成本。比如,一个融资方案成本是10%,可以取得发票,另外一个融资方案成本是9%,但无法取得发票。名义上看,方案二成本低,但是,实际上由于无法取得发票企业所得税不可能扣除,方案一的实际融资成本只有7.5%,低于方案二。因此,发票的取得问题也是当下地产融资安排中必须要重点考虑的问题。不同于银行贷款,很多非标融资安排的可开票性都是在构架设计之初要考虑的;

      03

      很多地产企业在融资构架设计之初不考虑税收问题,结果实施后导致税收成本远大于融资成本。比如我的一个客户曾经做过一个信托融资方案,如果不能避免税收风险,税收成本将近1个亿,而他的融资成本才5000多万。而另外一个企业的融资方案中,涉及到股东个人以股票质押融资给地产企业用,由于没有设计好交易安排,被税务机关要求补税1400多万;

      04

      在当下,越来越多的地产公司成立了自己的资本公司,取得了私募基金管理人牌照,如何通过这些私募基金进行融资构架安排,地产基金该如何设计,募集层如何安排,投资主体如何选择,投资交易构架如何设计,这些不仅涉及到企业所得税、土地增值税,还涉及到个人所得税风险;

      05

      还有些地产公司通过地方金融交易所、地方股权交易所的债权融资计划等工具进行融资,但由于交易合同设置、构架设计、合同约定不规范,很多人天真地以为只要合同约定税收由投资人自己承担,就可以免除自己的义务,实际上埋下了大大的税务地雷却浑然不知。

      这些融资中的税收问题为什么长期得不到重视,一个很重要的原因是,不同于一般的税收风险管控和税收筹划,地产融资中的税务问题涉及到融资、法务、税务和财务等多个部门,各个部门之间对这类问题缺乏一个协调机制。负责融资、法务的人不了解税务,而税务部的人又不了解融资,部门之间的隔阂使地产融资中的税收问题迟迟得不到有效的解决。从去年到现在,我给中梁集团、合景泰富、福晟集团、银城控股、信保基金、钜派集团等国内地产公司、地产基金公司做过专题的税收内训,大家就发现,只有把融资、法务、税务的人召集在一起,大家从融资构架入手,把税收风险嵌入到融资构架中分析,使融资、法务能了解税收,税务能了解融资,以此为契机才能构架起地产企业融资税收风险的防控机制。不同于土地增值税筹划这类更具非标和本地化的业务,地产融资中的税收风险是相对标准化的,在事先是更加可防可控的。

      同时,我们认为,信托公司、基金子公司、地产基金公司也应该了解这些问题。我们发现,在地产融资税收的风险防控,特别是融资税收筹划中,缺少金融机构的配合往往是无法落地实现的。我们有些信托公司就是因为提供出了特定的融资构架解决方案,有效降低了地产融资的税收成本从而获得了一批地产企业的业务。因此,如何加强和地产企业的交流,大家能否针对地产融资中的税收痛点,沟通设计出好的融资方案,也是金融机构获客和做大做强业务重要支柱。

      作者:中汇税务集团合伙人/全国技术总监 赵国庆

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